18 九月

多伦多45年的房价涨跌史

今天有空,就来跟大家聊一聊多伦多45年的房价涨跌史,看看是否能从中知道些什么?

    为什么是45年呢,因为目前Treb 多伦多地产局的历史统计表就给了45年的历史记录(见下图)。今天我们就这张表,来做些解读。

    (特此声明,该解读,不可当做预测,不可当做建议,但可当做胡说八道)

    这份表格上,我们可以看到,统计的记录最早到1973年,,那时候多伦多的平均房价只有40,605,元(见下图)!

之后的16年一路上涨,在1989年到达峰值27.3万元(见下图)。

之后连续7年房价下跌,在1996年跌倒谷底19.8万(见下图

    然后,房市开始从1997年上涨,一直涨了6年,平均房价才重新超过了1989年的27.3万,来到了27.5万(见下图)。

 

 

    看到这,大家可能惊叹,如果一个人在1989年高峰时候买了房,要等13年才能涨回来,很夸张。实际上,如果算上通货膨胀、货币贬值,这个时间还要更长。

 

    我们以2019年的加币价值来算,1989年27.3万相当于2019年的49.7万,2010年多伦多的平均房价是43.1万,按2019年加币价值来算,是50.5万。两者很接近了。

    所以,真相是,1989年一个人如果在多伦多买了一个平均价格的房子,20多年后才收回了原来的价值。

    话说回来,自从1996年后房价跌倒谷底,此后20多年又是一路上涨,中间2008年的金融危机也没影响到这个趋势,直到2017年又达到了一个新的高峰,GTA的平均房价来到了82.2万

    也就在这一年,安省4月出台了海外买家税,之后又有了贷款压力测试。房市开始转向,主要是独立屋市场开始下跌

所以到2018年出现了上涨20多年之后的第一次价格下跌,平均价格跌了将近3.5万,来到了78.7万(见下图)。

2017年和1989年是多伦多房价45年历史上的唯二的两个顶峰。

接着,他们的下一年,2018年和1990年,也都是在房价经历多年的连续上涨后,第一次出现了下跌。

 

如果历史重演,那么今年也就是2019年,似乎就该像1989年房价顶峰后的第二年——1991年一样,继续走下坡路,而历史数据上1991年也确实是房价连续第二年下降,甚至下降的幅度还比上一年来得更大(见下图)。

 

 

目前来看2019年已经过去了8个月,目前平均房价在80万多,已经高于2018年的房价

不同于1989年之后多伦多房价连续跌了7年,2017年之后,房价只在2018年跌了一年,在2019年就见到了复苏。看来历史没有完全重演

 

-为什么 1989 和2017这么不同呢?-

 

    其实我在这里只是做了一个最粗陋的数字游戏。几十年过去了,所有的因素都有很多不同,比如人口数量、构成,人均收入国际环境都不一样,我们如果一一去说,也没有能力说清楚也。

 

    就讲三个和房市有关的差别:

 

    通过调查发现,

    一、1989 年Condo 先下跌,然后蔓延到独立屋市场,整个房市泡沫破裂;2017年是独立屋市场猛然下跌, Condo市场却一路高涨

 

    二、80年代的整个利率十分之高,大部分时间银行利率 维持在10%以上,到1989年达到了12.29%。而近10年,银行利率低得都只有2%, 我买房就先后拿过1.84%,2.3%的固定利率,最近一段时间刚续了个3年2.74%的已经是我拿到的贷款利率中最高的了。而未来一段时间来看,利率进一步降低的可能性更大。

 

    三、1989年目前我们没有查阅到,当时有一些直接针对房市的政策,如果有了解的欢迎告知我们。而2017年,明显是因为具体的房市政策,海外买家税,以及贷款压力测试直接导致的房市下跌

-最后想讲一点自己的感悟-

 

    很想为大家讲讲80年代的房市最火热的时候是什么景象,不过我这个年纪确实没经历过,有兴趣的可以自己去网上查查资料。

    不过2017年,我还是切切实实地经历了多伦多房市的变动。在这跟大家聊聊。

    当时市场最火热的就是独立屋,举一个具体的例子吧。

    17年,当时住在我斜对面的一家,在一个周二挂牌出来,说周末开Open House。但是到了周四,我看到经纪就摘牌了,我问他:“不卖了吗?不做Open House了吗?”

    经纪告诉我说,他们在两天之内收到三个Bully Offer,房主觉得不麻烦做Open House了,就卖了。

    在那房子卖出去之后的一周,有三波地产经纪挨家挨户来敲我们那条街上的门,承诺一周就可以把我们的房子以高价卖掉。

    老实说,现在回头看看当时的价格真的让人很动心。但是因为是自住房,所以也没卖。

    后来和地产经纪们聊当时的情形,很多经纪都说那时候不愁没有买房的客人,而是愁抢不到房子,有的经纪带客人下了十几个offer,最后依然没抢到的,这种情况在当时屡见不鲜。

    其实回头看看,从2016年下半年到2017年4月,大多地区独立屋的房市已经开始走向疯狂,而背后更疯狂的是人心。那时候人心被两种念头占据,一是贪婪,二是恐惧。

 

    贪婪:炒房者都想通过低买高卖赚取差价,所以盛传“买到就是赚到”

 

    恐惧:刚需者怕再不买以后再也买不起了,所以盛传“房市最后一班车”

 

    其实历史都是人留下的,人又被人心控制着,与其想要通过历史去预测未来,还不如去通过历史去看透人心。正所谓人心如水,房市如水……

 

转自:房大师